Предэкспертиза проектной документации: что проверять и сколько стоит

Проектную документацию принято впервые «проверять по-настоящему» на экспертизе. Если там находят расхождения, комплект возвращают на доработку, и расплачиваются за это сроками, деньгами и нервами. Предэкспертиза переносит проверку на шаг раньше: вы находите те же замечания, пока их ещё можно исправить за несколько дней, а не за несколько недель.

Ниже: что такое предэкспертиза проектной документации, из чего она состоит, как провести её самостоятельно, кто ещё может это сделать и сколько это стоит. Без общих слов: с типичными ошибками, которые находятся в реальных проверках, и с понятной арифметикой.

Что такое предэкспертиза проектной документации

Это добровольная внутренняя проверка проекта перед подачей на государственную или негосударственную экспертизу. Закон её не требует: обязательна именно экспертиза проектной документации для большинства объектов капитального строительства (Градостроительный кодекс РФ). Предэкспертиза нужна заказчику и проектировщику, чтобы увидеть комплект глазами эксперта заранее.

Проверяется три вещи: полнота (все ли разделы и тома на месте, как этого требует Постановление Правительства РФ № 87 о составе разделов), внутренняя согласованность (не противоречат ли разделы, текст и чертежи друг другу) и соответствие нормам (актуальны ли ссылки, выполнены ли обязательные требования).

Зачем проверять проект до экспертизы: арифметика задержки

Возврат с экспертизы редко стоит «просто времени». Пока комплект исправляют и подают повторно, стоят проектировщики, ждёт заказчик, а у застройщика с кредитными деньгами идут проценты.

Для примера: проект с кредитом 300 млн ₽ под 18% годовых. Один месяц задержки стоит 4,5 млн ₽ одних процентов (300 000 000 × 18% ÷ 12). Проверка документа перед подачей занимает сутки и стоит от 10 000 ₽. Это иллюстративный расчёт, цифры вашего проекта будут другими, но порядок соотношения почти всегда такой.

Что входит в предэкспертизу: 12 мест, где прячутся ошибки

Мы проверяем документацию с помощью ИИ-экспертов и видим, где именно она «рассыпается». Эти ошибки повторяются от проекта к проекту, поэтому их стоит проверить по списку:

• Комплектность тома. В содержании заявлено девять пунктов, а в тексте восемь. Номера листов в содержании ведут в никуда.
• Листы и нумерация. Примечания ссылаются на лист 21, а в комплекте 16 листов.
• Экспликация и площади. Площадь помещения в экспликации не равна площади по контуру на плане.
• Этажность и высота. В текстовой части одна высота здания, в разрезе или ТЭП другая.
• Марки и обозначения. Лестница или конструкция есть на разрезе, но нигде не разработана и не попала в спецификации.
• Категории помещений. Графа категории по взрывопожарной и пожарной опасности пустая, а условные обозначения на листе её требуют.
• Нормативные ссылки. Документ ссылается на отменённые своды правил и ГОСТы или на редакцию, которая уже не действует.
• Текст и чертежи. Пояснительная записка называет один стандарт на двери, спецификация другой.
• Спецификации и ведомости. Позиции без количества, без единицы измерения, с пропущенной нумерацией.
• Смета и проект. Объёмы в смете больше, чем можно подсчитать по чертежам (или меньше: тогда расходы «вылезут» допсоглашением). Подробнее: что находит проверка сметы нейросетью.
• Разделы между собой. АР, КР и инженерные разделы по-разному задают отметки и размеры проёмов.
• Оформление. Форматы листов, штампы, нумерация примечаний: мелочь, но именно из таких замечаний набираются «возвраты».

Обратите внимание: большинство из этих ошибок находятся на стыках, а не внутри одного листа. Каждый раздел по отдельности может быть правильным, а несогласованность видна только при сверке. Именно там человеческая проверка слабее всего: десятки листов не удержать в голове.

Как провести предэкспертизу самостоятельно: 7 шагов

1. Сверьте состав. Сравните содержание тома с фактическим набором листов и разделов. Проверьте, что все разделы из Постановления № 87 для вашего объекта на месте.
2. Пройдите по ссылкам. Каждая ссылка «см. лист…» и «согласно п….» должна вести в существующее место.
3. Сверьте цифры. Площади в экспликации и на планах, высота и этажность в тексте и в разрезах, количество дверей и окон в спецификациях и на планах.
4. Проверьте марки. Каждая марка на чертеже должна иметь разработку и строку в спецификации. И наоборот.
5. Проверьте нормативные ссылки. Актуальна ли редакция каждого документа на дату подачи. Отменённые ссылки лучше заменить заранее.
6. Сопоставьте разделы. Отметки, оси, размеры проёмов в АР, КР и инженерных разделах.
7. Сопоставьте смету и объёмы. Выборочно по самым дорогим позициям, потом по всем: расхождение в объёмах почти всегда означает ошибку либо в смете, либо в чертежах.

Минус ручного подхода понятен: шаги 3, 6 и 7 требуют держать в голове сотни цифр, и именно там проверяющий устаёт. Поэтому регулярную сверку выгодно отдавать программе, а человеку оставлять решения.

Кто может провести предэкспертизу

• Проектировщик сам (внутренний контроль). Дёшево, но проверяющий знает свой проект и «не видит» собственных ошибок. Хорошо как первый проход.
• Внешняя организация или независимый эксперт. Глубина высокая, но срок обычно в неделях, а стоимость растёт вместе с объёмом комплекта.
• ИИ-проверка. Быстро и по всему объёму: программа не устаёт и сверяет каждую цифру с каждой. Решения о том, как исправлять, остаются за проектировщиком и ГИПом.

MEXUM относится к третьему варианту: вы загружаете документы в личный кабинет, 14 профильных ИИ-экспертов проверяют их параллельно и перекрёстно, а через 24 часа вы получаете заключение в PDF. Как выбирать такой сервис, мы подробно рассказывали в статье «ИИ для проверки строительной документации».

Как выглядит заключение

Мы стараемся, чтобы заключение было не «отчётом о том, что всё плохо», а рабочим списком для проектировщика. У каждого замечания указано место в документации, суть, нарушенное требование, рекомендуемое исправление и уровень (критическая, существенная, незначительная). Сводная таблица и счётчики считаются автоматически по реестру замечаний, поэтому цифры в начале не расходятся с таблицей.

В конце каждого заключения стоит блок идентификации: номер отчёта, контрольный код и QR. По нему можно проверить подлинность документа на странице проверки. Важно: заключение носит рекомендательный характер и не заменяет экспертизу. Оно помогает прийти на неё без лишних замечаний.

Предэкспертиза для разных участников проекта

• Проектировщику и ГИПу. Это страховка от замечаний на стыках разделов и от забытых листов. Лучше увидеть список от независимой проверки в пятницу, чем получить такой же от экспертизы через месяц.
• Застройщику и техническому заказчику. Это способ принять работу проектировщика не «на веру»: у вас на руках перечень расхождений с местами и требованиями, который можно вернуть исполнителю.
• Банку и инвестору. Качество проектной и сметной документации заёмщика напрямую влияет на сроки и бюджет, а значит, на риск проекта. Независимая проверка комплекта до решения о финансировании снижает неопределённость. Подробнее: что банк проверяет в бюджете застройщика.
• Генподрядчику. Ошибки в объёмах и расхождения между разделами проявляются на площадке как допработы и споры. Их выгоднее найти до подписания договора.

3D-модель здания как инструмент предэкспертизы

Часть расхождений трудно увидеть по листам, но легко по модели. Поэтому для проектов с векторными PDF-чертежами мы строим 3D-модель здания и сверяем с ней экспликации, площади, этажность и ведомость объёмов; ошибки подсвечиваются на самой модели и на листе чертежа. Подробнее: BIM-проверка проекта по PDF.

Сколько стоит предэкспертиза

Рыночные цены сильно зависят от объёма комплекта и срока, поэтому мы не будем называть «среднюю по рынку». Для ИИ-проверки в MEXUM расклад такой: разовая проверка одного документа стоит от 10 000 ₽, для регулярных проверок есть тарифы с несколькими проектами. Заключение приходит в течение 24 часов.

Сравнивать стоит не с «бесплатной» проверкой своими силами, а с ценой задержки. Если на вашем объекте один месяц простоя стоит миллионы, то проверка перед подачей окупается даже при единственной найденной критической ошибке.

Чего предэкспертиза не делает

• Не заменяет государственную или негосударственную экспертизу и не гарантирует положительное заключение.
• Не снимает ответственность с проектировщика и ГИПа: решения принимает человек.
• Не проверяет то, чего нет в документах: если в комплекте нет раздела или чертёж нечитаемый скан, система честно напишет, что этого не проверила.

С чего начать

Возьмите комплект, который вы собираетесь подавать на экспертизу, или том, по которому уже были замечания. Загрузите его на проверку, а через 24 часа сравните заключение с вашим внутренним списком. Это самый честный способ понять, нужна ли вам такая проверка.

Вопросы и ответы

Что такое предэкспертиза проектной документации?

Это добровольная проверка проекта до подачи на государственную или негосударственную экспертизу: полнота комплекта, согласованность разделов, чертежей и текста, актуальность нормативных ссылок. Цель — найти замечания заранее и исправить их без повторной подачи.

Обязательна ли предэкспертиза?

Нет, закон её не требует. Обязательна экспертиза проектной документации для большинства объектов капитального строительства. Предэкспертиза нужна заказчику и проектировщику, чтобы снизить риск возврата комплекта на доработку.

Чем предэкспертиза отличается от экспертизы?

Экспертиза даёт официальное заключение, без которого нельзя получить разрешение на строительство. Предэкспертиза такого статуса не имеет: это внутренняя проверка, которая помогает подготовить комплект и прийти на экспертизу с меньшим числом замечаний.

Сколько времени занимает предэкспертиза?

Зависит от способа. Внутренняя проверка проектировщиком занимает дни, внешняя экспертная организация обычно недели. ИИ-проверка в MEXUM выдаёт заключение в течение 24 часов после загрузки документов.

Может ли ИИ заменить экспертизу?

Нет. ИИ-проверка находит расхождения и ошибки до подачи, но не заменяет экспертизу и не снимает ответственность с проектировщика и ГИПа. Заключение носит рекомендательный характер.

Какие документы загружать на проверку?

Тома проектной документации в PDF (например, архитектурные решения, конструктивные решения, инженерные разделы), пояснительную записку, ведомость объёмов работ и смету, если они есть. Чем полнее комплект, тем больше расхождений между разделами можно найти.